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재건축 초과이익 환수법, 9.25일부터 시행

ezkyungli 2006-10-01 12355

□ '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'이 9월25일부터 시행된다.

ㅇ 건교부는 재건축 초과이익 환수제도 도입을 위한 법령 제정절차가 9.18일 국무회의 심의 등을 통해 마무리됨에 따라 당초 예고된 일정에 따라 시행에 들어간다고 밝혔다.

□ 재건축 초과이익 환수제도는 9.25일 이후에 관리처분계획 인가를 신청하는 재건축 사업부터 적용되며, 부담금은 준공 시점에서 재건축조합에게 부과된다.

ㅇ 부담금은 종료시점(준공시점)의 주택가격에서 개시시점(추진委 승인일)의 주택가격과 정상집값상승분 및 개발비용을 공제하여 산정되는 '초과이익'을 기초로 부과되며

ㅇ 부담금 수준은 개별 조합원당 평균 초과이익이 3천만원을 넘는 경우 초과이익의 규모에 따라 10∼50%의 누진률을 적용하여 결정된다.

* 개별 조합원의 평균 초과이익이 3천만원 이하 : 면제

<초과이익 규모에 따른 부담금 부과 비율>

초과이익	3천∼5천	5천∼7천	7천∼9천	9천∼1억1천	1억1천 초과
부과율	10%	20%	30%	40%	50%

* 예시 : 조합원당 평균 초과이익이 2억원인 경우

(5,000-3,000)*10%+(7,000-5,000)*20%+(9,000-7,000)*30%+(11,000-9,000)*40%+ (20,000-11,000)*50% = 6,500만원

□ 한편, 법 시행 이전에 이미 사업이 착수된 경우에는

ㅇ 전체 사업기간(추진위원회 승인일∼준공시점)에 발생한 초과이익을 기준으로 부담금을 산정하되

- 실제 부담금은 전체 사업기간 중 법 시행일('06.9.25) 이후의 기간이 차지하는 비율에 따라 안분하여 부과한다.

□ 재건축조합에게 징수된 재건축부담금은 국가, 광역지자체, 기초지자체에 각각 5 : 2 : 3의 비율로 배분된다.

ㅇ 이 중 국가귀속분은 지자체별 주거수준 등을 평가하여 광역 및 기초지자체에 5 : 5의 비율로 전액 재배분되는데,

ㅇ 주거수준이 열악한 지자체에게, 임대주택 건설 등 주거수준 향상 노력이 큰 지자체에게 우선적으로 배분된다.

□ 앞으로 재건축 부담금 제도는

ㅇ 재건축 과정에서 용적률 증가 등으로 발생하는 과도한 '초과이익'의 일부를 사회적으로 환수함으로써

- 재건축 대상주택에 대한 투기수요를 억제하여 주택시장의 안정기반을 강화하고,

- 안전진단 합리화 등의 조치('06.8.25)와 함께 재건축사업을 '도시주거환경의 정비'라는 본연의 목적에 맞게 정상화하는 데 기여할 것으로 보인다.

ㅇ 징수된 부담금은 주거환경 정비, 임대주택 건설, 저소득층 주거지원 등 주거복지 증진을 위해 전액 사용된다.

□ 재건축 부담금은 개발비용과 정상집값상승분을 공제한 순수한 초과이익의 일부를 환수하는 것이므로,

ㅇ 일각의 우려와 달리 재건축사업이 장기간 지연되거나 포기되는 일은 없을 것으로 보이며, 따라서 특별한 주택공급 감소 요인도 없을 것으로 예상된다.

□ 이제 3.30 부동산대책에 의해 도입된 재건축 부담금 등 재건축 합리화 정책이 본격적으로 시행됨에 따라

ㅇ 그동안 집값 상승을 촉발하는 하나의 요인이 되어왔던 재건축 투기수요가 차단되어 재건축 사업이 정상화되고

ㅇ 향후 5년간 수도권에서 연평균 30만호, 강남권 신규택지에서 약 9만호 이상의 새로운 주택이 공급될 예정이므로 주택시장 전반의 안정세는 더욱 뚜렷해질 전망이다.

* 세곡우면지구(1.8만호), 판교(2.9만호) 송파 (4.6만호)

참고 : 하위법령의 주요내용

① 개시시점 및 종료시점의 주택가격의 산정

ㅇ 주택가격의 산정은 '공시가격'을 기준으로 하되,

- 공시가격이 없는 경우에는 한국감정원 및 우수감정평가법인중 복수기관이 산정한 가격의 산술평균으로 하되,

- 공정성을 높이기 위하여 당해 재건축과 관련된 업무를 수행한 감정평가법인은 가격산정기관에서 제외함

② 재건축 사업기간 동안의 정상주택가격상승분의 산정

ㅇ 정상주택가격상승분은 정기예금이자율과 시군구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 기초로 산정되는 바,

- 평균주택가격상승률은 통계청 승인을 받은 국민은행의 시군구별 가격상승률 통계를 이용하되,

- 당해 통계의 생산되기 이전은 한국감정원에 의뢰하여 조사산정한 후, 부동산평가위원회 심의를 거쳐 결정함

ㅇ 정기예금 이자율은 금융기관의 1년만기 정기예금 평균이자율을 고려하여 1월 단위로 고시함

③ 개발비용의 산정

ㅇ 개발비용은 건축비, 조합운영비 등 재건축조합이 당해 사업과 관련하여 지출한 비용을 통해 산정하되,

- 재건축조합이 회계감사를 받은 후에 계약서, 금융자료, 세금납부자료 등 증빙서류를 갖추어 제시해야 함

ㅇ 만약, 재건축조합이 제출한 금액이 현재 공공택지에서 시행되고 있는 분양가상한제 적용을 위한 기본형건축비 수준에 비추어 적정범위를 초과하는 경우에는

- 부과권자가 직접 외부 전문기관에 회계감사를 의뢰하는 등의 방법으로 개발비용의 적정성을 검증해야 함

④ 재건축부담금의 조합원별 분담비율의 결정

ㅇ 재건축조합은 조합원별 개시시점 주택가격, 종료시점 주택가격 추정액, 관리처분계획상 청산금(추가부담금 등)을 고려하여 조합원별 부담금 배분비율을 결정하되,

- 부담금이 법 시행 이후의 기간에 대해서만 안분하여 부과되므로, 개시시점이 법 시행일 이전인 경우에는 개시시점 대신 법 시행일 당시의 주택가격을 고려하도록 함

* 법 시행일 당시의 주택가격 : 개시시점 주택가격에 법 시행일까지의 주택가격 변동분을 합하여 산정

* 주택가격 변동분 : 개시시점∼종료시점까지의 주택가격 변동분을 법 시행일까지 일(日) 단위로 안분하여 산정

⑤ 재건축부담금중 국가귀속분의 지방자치단체 지원기준

ㅇ (법률) 징수된 재건축부담금은 국가 : 광역지자체 : 기초지자체에 각각 5 : 2 : 3의 비율로 배분

- 국가 귀속분은 광역 : 기초에 5 : 5의 비율로 배분하되,

- 지방자치단체별 주거복지 수준을 평가하여 지원

ㅇ (시행령) 지방자치단체별로 주거수준의 평가기준 제시

주거기반시설 설치수준	주거복지실태평가수준	주거복지증진노력	국민임대주택 등주택사업실적	부담금활용실적
20%	20%	20%	30%	10%

⑥ 재건축부담금 부과의 예외

ㅇ 개인이 초과이익을 독점하는 것을 방지하기 위한 재건축부담금의 취지를 감안하여

ㅇ 국가 또는 지자체가 보유하는 주택, 정부투자기관 또는 지방공사가 임대목적으로 보유하는 주택 등은 예외로 함

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